とても嬉しい!

みなさんこんにちは。

JPRESERVEの宮本です。

 

最近は簡易宿泊所の条例も大きく変わり、大変忙しい毎日を送っています。

なので、ブログを更新したくてもする時間が無い・・・

状況だったのですが、あまりに嬉しい出来事がありましたので投稿致しました。

本日、当社管理施設のお客様からチェックアウトの様子を撮影した動画を頂きました。

当社はチェックイン時に引率して施設へ向かいますが、特に夜には近隣ではキャリーバックを持ち上げて頂いております。チェックアウトの際にも7時以前であれば、それはお客様に協力を頂いています。

(7時以前の場合は、把握した場合は必要に応じて荷物をピックアップに行っています。)

 

今日のお客様は、私達が説明しております住民様への配慮を心から尊重し、大切に感じて頂いた様子で、チェックアウトの際の様子を動画に撮影して送って頂きました。

 

お客様がキャリーバックを持ち上げて帰って頂いている様子が見て取れます。

スタッフ一同、涙してこの様子を見させて頂きました。

 

感動的な一日のスタートを本当にありがとうございました!

 

地域コミュニティー

こんばんは。

非常に久しぶりのブログです。何より4月から条例が変わったり、6月からの新法民泊に合わせて簡易宿泊所を営む方にとって驚きの条例改正。本当に激動の2ヶ月でした。当社において条例改正に合わせるだけでは無く、よりよい管理体制を敷くために24時間365日営業のチェックインカウンターを設け準備を以前より進めておりました。

住民の方にもより親しんで頂き安心できる環境が作れるのと、お客様の利便性も考え、京都駅の真南に7月中にOPEN予定です。またお知らせ致します。

たまった思い出を久しぶりに記載しようと思います。

◆稲荷祭り

当社が拠点を置く西九条、東九条あげてのお祭りに参加・・・するはずが、従業員のお休みや、怒涛のチェックイン6件連続Day、しかも土曜日で清掃手配を僕一人、スタッフ一人という状況でゲストを連れて一緒に楽しむことは出来ませんでした。当社で働く方はお子さんづれで来て頂いている方もいるのですが浴衣を着たりして一緒に楽しめた様子。うれしいですね。

◎ちょうどゲストのお子さんと同じ年だったようで一緒に記念撮影、お仕事を早く終えて、お子さんと見に行ったのだとか。

あとは伏見稲荷御旅所から御礼のお餅、お札とタオルを頂きました。

このタオルは、私の毎日を支える銭湯で大活躍で、非常に良い、分厚いつくりをしていました。

沢山の町内からお札を頂いたので事務所はお札だらけです(笑)

◆南区の一斉清掃

南区では3か月に一度、第2日曜日に一斉清掃というものが行われています。

当社の第1号店のある南石田町にはお声もかけて頂け毎回行っております。だんだんと担当エリアも定着し私共の担当するゾーンは久世橋竹田街道付近。

中央分離帯のゴミ取り、イチョウの落ち葉取り、道の隙間にはえた雑草の刈り取りなどです。

毎回していて思うのですが、地域の方が日常から景観を保つために清掃するから京都は綺麗なだけ。誰かが勝手にしているのでは無く、自分たちの周りの住民さんがしているという認識を持つ瞬間です。周辺の管理者がわからない簡易宿泊所の経営者の方は、一度でもいいので、このような機会に参加され、地域の方との関わりを持っていただきたいですね。当然、私達が知らないうちに家の前を綺麗にしてくださっていることもあるのですから。

ビフォーは撮影する気もなかったので撮っていませんが。見た目があまりにも良かったのと、なんというか満足感がありましたのでアフターは撮影してしまいました。左に写っている方は、僕の取組みを聞いて手伝いにきてくれました。

 

◆深草川久保町 蛍放流 イケメン達のロマンに参加(笑)

私の本社がある川久保町では東高瀬川に隣接し、地域のイケメンズの皆様のロマンがつまった所でもあります。

この東高瀬川に蛍を根付かせ、飛ばすことテーマに、川のゴミの浄化、子供たちが安心して水と触れ合えるような環境(この東高瀬川は水深10センチほどもない静かな河川です)、川のほとりを基軸にした地域コミュニティーをはぐくむ活動をしています。

私の本社を設立するにあたって、民泊の会社である上、このご時世の風評もあり、かなり地域の皆様にご心配をお掛けしたのですが、暖かく迎え入れて下さり、この取組みにもよろしければ参加されませんかとお声がけを頂きました。

当の私はというと当日は蛍を放流させて頂ける役をさせて頂き、目のまえで蛍が飛び交い、葉にとまった蛍を子供たちに手渡しするなど、とても幻想的で笑顔の溢れる体験をさせて頂きました。残念ながら蛍を写真でとっても・・・わかっていましたが、見た者だけが味わえる感動(笑)となりました。

 

◆民泊反対ポスターが取れる日・・・

   

 

簡易宿泊所を開設する人間にとって、一番懸念され、恐ろしいのは反対運動です。私はオーナー様から物件を預かっているものについてオーナー様がNoと言わない限り、降りることはありません。もちろん、自分の施設においてでもです。無論、反対運動が起きてほしくないのは言うまでもありませんが。

元来、私は京都の呉服にも身を置いたこともあり、町屋が駐車場になっていく様子に寂しさを覚え、町屋が外国人の方によって民泊になっていく様や周囲への迷惑行為まき散らす様を見ているので、こんな商売良くできるなと頭をかしげておりましたし、この「民泊」という商売の性質は好きではありませんし、京都に住む方なら「近所に悪く言われたくない」から絶対にしたくないと思う方の商売です。

妻も着物に関わる立場であり、家族で出来る仕事をということで、旅館をしたいという漠然とした夢があったこと、そして、もう既に関係は無くなりましたが複数の投資家が集まる企業で新たなビジネスを実施して欲しいという要請もありこの会社を立ち上げました。

しかしながら、住民反対運動により、住民さんを重視した考え方に投資家はついて来ませんでした。誰もがそうですし、周囲は関係無く、儲けたいのです。

私の運営している施設では反対ポスターが貼られている状態から運営を引き継ぐことも少なくありません。頻繁に緊急に来てほしいという要請や、近隣からの頻繁にかかってくる苦情には、誰も対応できなくなり、運営できなくなります。私の会社くらいしか御願いすることろはありません。

それでも頑張れるのは、これまで暖かく応援して下さる地域の方や、周囲の目もありながら信じて付いてきてくれる従業員のおかげです。本当に・・・

 

この民泊をきちんと運営するということは、地域の皆さん、働く方がご自身の家庭や子供を大切にしながら一緒に働くことができます。ビジネスマナーや専門的な知識は必要無く、近隣とのお付き合いとお客様の接点をただただ大切にすることのみです。これは普通の企業では無駄な物として考えてしまいますし、このような取組みができるのも国の観光政策のおかげであるとは思いますが、これまでどの企業も目を向けることができなかった地域コミュニティービジネスができる唯一の事業であり、色々な方が働く中で捨てなければいけないもの我慢しないといけないことを、逆に大切にできる事業です。民泊はその可能性を秘めていると思うのは私だけ・・・なのでしょうかね。

あまり声を大にして言いたくは有りませんが、民泊反対運動の際には突如として来られる政治家さん、条例で未だ決まっていないことでもどんどん話され、現在の法令で決まっていないことまで住民の総意であると、要求している様子はまるでパフォーマンスにしか見えません。地域の掃除に来たり、地域の大切にしている活動には来られる様子は見たことがありません。

私には、結局的に一部の投資的要素だけを考える投資家さんと同じで、本当に地域コミュニティーを思ったり地域の方と一緒に進んで行きたいなと考えている人は見受けられないと思う今日このごろです。私達の商売は必然的に地域の世間話がありきです。ゲストがどんな滞在をしていたか、「こういう人やったで」「チェックアウト時間30分過ぎてたわ」等々、自分たちの運営で至らない部分を周辺の方と情報交換することも非常多い。そのお話しの中で「御高齢の方がどうで・・・」とか「こんなことで困ってて~」とか、「御一人で住んではって~・・・」地域のことが良くわかってきますし、出来る範囲の手伝いなら進んでやります。

説明会の時だけ我さきにやってきて民泊が地域の人にとっては非常な不安なもので、それらに対して法令はこう定められていて、今度の条例改正ではこうなる、そして事業者として撤退すべきです、事業をされるならこれをかならずすべきです!と頑なに言われても、全然ピンと来ないんですよね。

 

このブログをお読みの方は、恐らく、簡易宿泊所でもかなりコアな方かと思います。甘い言葉で告知をする代行会社さんで痛い思いをして一周回った方や、心を同じくした運営者の方だと思っています。

京都市条例はますます厳しくなりました。これからは地理的にも運営的にも住民を思いやった運営をできる会社を軸に不動産も流通し始めます。

内々で良いもの(不動産情報)を回し合って、周辺に迷惑をまき散らしてきた不動産屋主導の商流から徐々に浄化されていくのだと感じています。

今回の条例改正により、私も悔やまれますがいずれ経営を断念せざるをえない可能性の有る施設もございます。本気で頑張ってきた結果、やるせない思いもございます。

 

(最も経営に影響を与える条例要約です)

9名以下の施設においては、お客様が施設に滞在する間、常駐するか、徒歩800m以内に施設外帳場を設け24時間常駐する。

10名以上の施設においては常駐する。

 

これから、京都の簡易宿泊所は本当に地域の為になれるのか問われているのだと思います。

私の家族にもいつか胸をはって私の仕事を他の方にも言えるよう頑張りたいと思います。

 

それではまた。

京都の着物体験と課題

こんにちは。

JPRESERVEの宮本です。

前回の記事の和装小物を見ていて、この記事を書こうかとふと思い書くことにしました。

最近、住民様への挨拶を行う中で、呉服や染色関係に携わる方とお話しをする機会も多いです。私も業界から離れて早くも4年ですが、大きく業界が変わりつつあるようですね。

有名なお話ですが、京都の四条烏丸界隈のビルなどはもともと着物メーカーが保有しているものが多く、京都の多くの着物メーカーが不動産で大きく収入を得、着物関係の事業を維持するという構図がほとんどです。昔から、現在伊右衛門サロンがある千總さんの手書き友禅を筆頭に型物などのメーカーがピラミッド構造になっているブランドヒエラルキーが京都にはありました。その中でも苦境にあえぐ中堅の維持に、伝統産業の維持として補助事業がガンガン打たれるというのが京都の構図です。

そのような伝統産業×観光業のマッチングを京都市は至上命題としています。誰も答えがわからぬまま、見るだけの形でしかアピールできていないのが現状です。

下記はひきぞめの板場ですが、他にもかたもん、なせんの工場見学など、これらの見学ツアーをサイトに打てば強烈な反響とともに見学ツアーはすぐに予約が埋まります。しかしながら、見学を受け入れるあまり板場が回らない。そして旅行者からは体験の要望が強く、自分もやってみたいという要望が非常に強いという課題が毎回残るのです。見学に慣れている工場さんは、見学モードにしてあげて作業効率を落とすなんてことも有り、なかなか実と益の天秤が難しいのだそうです。

伝統で着る着物として等身大の着尺でそれを体験させようとしても難しい。。。

観光客がコンパクトに持ち帰れるミニチュア着物体験ができる専用の工場を近いうちに作ってみるというのも一つの解決策かもしれません。風呂敷や、ミニチュア着物(うちかけなど)。

本格的にするとなると、染料の固定を行う蒸しなどの工程(日程がかかってしまう)で日を跨いでしまうことが難点なのかと個人的に思います。

2~3時間の体験で、持って帰れるような染色、アイテムの開発をする必要があるのでしょうし、体験がセットになった宿泊施設の考案などが良いのでしょうね(それであれば蒸している工程も2、3日に分けて体験ができる)。

東九条を芸術の街にかかげる京都市、そして東九条にはまだまだ蒸し屋さんも多く残っている。ホテルやゲストハウスが非常に出店できる最後のオアシス(不動産価格がまだ・・といっても高いですが残っている)。何の縁か、弊社が一番出店しているのも東九条・・・。

レンタル着物が良い例で、生地をポリエステルにして簡単に皆が着れる、体験できるものにハードルを下げる工夫が、より身近に京都らしさを多くの人に体験頂けることにつながったのですから、製造工程においても何かの工夫で京都を代表する観光資源で大きな消費を生み出す可能性だってあるんじゃないでしょうか。

着物業界の皆様。

当社はインバウンドでお客様を呼ぶこと、意思疎通の問題を解消できます。新しい京都の観光資源の開発に当社が尽力できることはありませんか!?お待ちしております!!

 

左下は頂き物の90年前の静御前です。こちらもご近所の方から飾ってと頂きました。

素人の私が見ても、かなりいい作りをしています。土佐犬は最近の物ですがかわいいですね。

 

 

それではまた。

宿泊税と和装品

こんにちは。

JPRESERVEの宮本です。

最近は、住民様との交渉などが立て込んでいてなかなかブログをかけませんでした。

◆宿泊税説明会に参加してきました。

これまで、旅館業法など特殊な許可申請などを専門的に扱うのでこのような大きな変化には敏感です。

今後の税金申告などの諸業務が代行関連の業務の中でも発生するだろうと思い早めに行ってきました。

月間の宿泊者と宿泊代金について1名/1日必要となるもの。

20,000円未満なら200円、それ以上なら500円~となり、我々簡易宿所を経営する立場ですと一棟貸し10,000円~40,000円で5名程度という形になるため、概ね、一泊当たり1,000円。月間30,000円の税金が必要という内容です。既に予約が決まっているお客様に対して税金導入につき価格を上げてほしいということは難しい為、当社やオーナー様で泣かないといけないもので、今後のご予約の方には別途宿泊税を請求するか価格にそれを踏まえる必要があります。全ての簡易宿所がそれに呼応してくれて税金を請求してくれれば京都市の宿泊単価は安定すると思いますが、これまでの価格を貫いて価格を維持する施設も出るでしょう。注意深く価格設定を見直していかなければいけません。

 

◆当社施設の近隣の方からの頂き物

もともと私はこう見えて京都呉服メーカーで働いたこともあります。着物だって自分で着れます。日ごろから近隣の住民様とは世間話は非常に多くしているのですが、最近までアンティーク着物の裁縫をお仕事にされていた方がお店を閉められることになりました。以前より、私の施設に飾ってみては?ということで色々と頂き物をしてきました。今回は、以前にされていたお店を他の方へ貸されることが決まったということで、思い出のつまった大切なものをお分け頂きました。次の当社施設は町屋です。そこに飾り、お見せしたいと思います。

〇まり

あまり売られてはいませんが、こちらは糸を幾重にも重ねて文様を出す非常に手間暇のかかるまりです。最近ではなかなかお目にかかりません。中には鈴が入っており、カラカラと気持ちの良い音も奏でてくれるものです。良く目を凝らしてみると人の手の仕事なので機械的な目のずらし方では無く、感覚でずらして円形に仕上げています。じっくり見ていても、職人さんの作業風景がうかがえるものです。

〇はぎれで作ったミニチュア着物

しっかりと衣桁(いこう)まで作られた飾りものです。生地は大正時代の友禅のはぎれです。当時はかたもんの発達がまだまだこれから。京都の友禅は型友禅が主流。ところどころに人為的なミスなどがあるのが味です。なかなかかわいらしい文様です。中国のお客様に喜んでいただけるカラーリングなので、こちらをいただきました。

〇タンス

昔のタンスは釘やねじは一切ありません。木の杭で何度でも修理できるようになっています。風合いも美しく、マカボニーの色です。桐で作られたものはさらにお高いですね。これは木材は不明ですが、この中に手作りの着物が入っていた思い出がにじんできます。大切な場所に配置したいと思います。

〇飾り箱と手作り人形

帳場カウンターのおもてなしに使いたいと思います。

全て大切に自分で作ったり、買い集めたもの・・・お客様にもその思いが伝わるといいなと思います。

 

大切に何十年と使えるものをいただきありがとうございます!大切に当社のゲストハウスに根付かせて使っていきたいと思います。

簡易宿所 十条(直営2号店)営業許可準備

こんにちは。

JPRESERVEの宮本です。

当社直営物件2号店(サブリースなどを含めると当社看板を掲げる施設は3件目)の簡易宿所許可手続きを開始しました。

場所は地下鉄十条駅すぐ近く。当社の1号店のすぐ近くです。

4月14日に近隣へ住民様への挨拶回り(50件ほど)を行いました。

4月16日に町内会役員様や隣接家屋にお住まいの方を交えて小規模な説明会を開催させて頂きました。

(説明会会場イメージ/こちらは違う施設の際に行った場所です。今回は施設内で行いました。)

○近隣訪問、説明会の結果・・・

まず驚いたのは、近隣には大変多くの簡易宿所があり。昨年初頭の法改正後に近隣への周知が事業者には義務付けられ、最近条例化されもしました。そのような中、私が同町内へ初めて挨拶に来たとお喜び頂いたことです。やはり、近隣の御挨拶を行う際には最も気になるのが、私共の事業の風評(必ず良い物ではありません)で、皆様にご理解を頂くことから始まります。今回のように挨拶に行って好感をもたれるのは今までに数件しかありません。(1度はもともと運営されている簡易宿所の事業者変更で挨拶に行った時にありました。)

一番聞こえてくるのは旅行者が勝手に入って勝手に出て行くセルフ方式で誰も来ていない。ゴミの屋外投棄。明らかに道に迷っていてウロウロしている光景を頻繁に見る。施設前の清掃が行われず、近隣の住民で清掃を行っている等・・・。
マスコミでも問題として取り上げられることの全てが起こっているという現状でした。(最近はましになってきているのだとか)

町内会としても、今回を契機に、今後も増える民泊と町内の取り決めを進める経験として、文書や会議にできればしていきたいということでしたので、説明会のご提案と協定書の締結により、営業姿勢についてのお約束事を残す形をご提案させて頂きました。

★説明会で寄せられた御意見

隣接家屋への騒音を少しでも低減して欲しい⇒2重窓施工を予定しておりましたが、改めてお約束事として行うことと致しました。

いつどんな人が宿泊しているのか全くわからない漠然とした不安がある。⇒当社で活用しているウェルカムボードで地域が歓迎している気持ちを伝えることと、宿泊者の情報を明示する形ではどうかと提案させて頂き、設置させて頂くことと致しました。

その他、こちらの物件が抱えるバルコニー屋根の敷地越境など細かな御意見を頂きました。

(当社で活用しておりますウェルカムボードです。宿泊者の反響も非常に良いです!)

★4月17日に看板を設置致しました。

本来であれば説明会などを告知するために利用するのですが、御挨拶開始から説明会まで2日程度でしたので、後追いになりましたが本日設置してきました。

 

いよいよこれから工事を行い、内装を作り込んで行きます!

緊急対応

こんにちは。

JPRESEREVEの宮本です。

昨日の京都市は強い強風と、時折スコールのような雨が降ったりやんだりと不安定な気候でしたね。

昨日は、夜22:00にチェックインのお客様がいて、どうも心配でしたので、特別に車両で最寄り駅までお迎えに行くことにしました。(もちろん無料です)

夜遅くに京都の住宅密集地を当社スタッフ案内で歩いて来ることも心配で、雨、風などがひどい場合はお客様も、荷物も当社スタッフも宿に着くころにはびしょ濡れになるのは想像し易いことです。

それにもまして、このような気候の場合、大体がトラブルになります。

・宿のタオルをほとんど消費し、お風呂で使える清潔なタオルがなくなる。

・家に到着したときに、玄関、床、寝具類などはかなりのダメージを受ける。畳だとなおさらです。

・ケガ、風邪などは起こりやすいですし、特に小さなお子様がいる時などは安心できません。

昨日宿泊されたHarryさんは、半年前から計画された家族旅行。しかも、到着の一週間前に1歳6か月の子供さんが熱を出して旅行を取りやめるかWechatを通して相談も受けていました。4月のこのシーズンの直前キャンセルは大変痛いのですが、それ以上に心配で仕方ありませんでした。

そこで 当社の緊急車両(笑)

やっつけではありますが、京都駅八条西口の一般車乗降口で待ち合わせに切り変え、発見していただきやすいように張り紙を・・・

大変お恥ずかしいですが、このような対処を行っています。もしかすると、ご覧いただいた方もいらっしゃるかもしれませんが、このような張り紙をしてお迎えに行っているのは当社です・・・

タクシー代を払って来てもらうほうがコストもかからないのでいいのですが、トラブルがあるのは目に見えてしまいます。

お客様が最後までお宿にたどり着いて笑顔で旅路の疲れを初日にとってもらうのも大切な仕事だと考えています。

Harryさんは、今日、伏見稲荷に千本鳥居を見に行き、明日はチェックアウト後に西成へ行くのだそうです。西成は最近日本のダウンタウンとして価格も安く、海外の方から人気のスポットのようですね。次のお宿は西成のマンションで、自由に出入りしてOKで運営者とも会わないそう・・・、

私の子供と全く同じ月例のHao君(1歳6か月)が心配です。

テレビであのような大きな事件があっても、変わらないんですね。

 

それでは。また。

Beds24.comに挑戦

こんにちは。

JPRESEREVEの宮本です。

簡易宿所を開設する方にとって、許可を取るメリットの大きなポイントとして、国内外OTA(旅行サイト)へ掲載でき、AirbnbやHomeawayなどの民泊サイトよりも大きく単価向上が期待できるということがあげられるかと思います。

ひと昔前(ちょうど1年程度前)は許可を得た施設が少なく、京都市は重篤なホテル不足も相まって、強烈な価格上昇がありました。

Booking.comなどはホテルが無いので、どんどん、ホステル、簡易宿所へお客様がレベルを下げていきなんとか泊まれる場所を高いお金を払って確保するということもありました。

現在では、Airbnbなどはバケーションレンタルとしてプライベートな空間をグループで楽しめるブランディングが好走し、そして、提供される家も意匠ををこらしたものが多く、これまでの民泊サイトから180度、様変わりしてきています。

前置きが長くなりましたが、旅行サイト1社だけでは様々な国に総合的なリーチはできませんので、多くの代行会社がサイトコントローラーを利用し、多くのOTAと在庫(お部屋の空き)と価格を連動させて、面的にお客様接点を増やすことは当然の営みになりつつあります。

=その中でも私ども代行会社が取る方針は大きく2つです

①てまいらずなどの国内OTAと海外OTAを連動させるもの(これがもっとも主流ですね)

②Airbnbからのical連動で、自在家、自在家経由Booking、Agoda のパターンです。自在家経由Bookingはあまり強くないと言われています。そうだろうなと思って使ってはいません。Bookingが許可無し民泊を自在家経由で自社直接登録と同じように優位性を持たせることはありません。また、AirbnbとBookin.comはicalで連動しますが、Booking側のキャンペーンが打てないなど、デメリットも多くあります。

チャネルマネージャー(サイトコントローラー)の中でも唯一、民泊の最大手・Airbnbのコントロールが出来る「Beds24.com」の事を書きたいと思います。国内ではAirhostさんが唯一行っておりますが。当社はBed24にシフトしていこうと思っています。

コストは非常に安く、基本料金が1000円程度(本当はユーロです)、1チャネル追加毎に130円程度。非常に安価です。

「Beds24.com」
https://www.beds24.com

町屋タイプ、ラグジュアリータイプなら一休などの高単価サイトを目指すので①の戦略でOKだと思いますが。

普通の戸建てをリノベーションした一般的なbnbですと、それは戦略がズレてきてしまいます。是非最適な方向をご検討されてみてはいかがでしょうか。

※Beds24は全部英語なんですよね。これがなかなか日本人には越えられない壁・・・なんでしょうね・・・。頑張ります!

 

対面チェックイン

皆様

こんにちは。

JPRESERVEの宮本です。

弊社の創業当時は私が毎日冷や汗をかきながらゲストの出迎えをしておりました。

最近ではフェロー(当社ではスタッフのことをフェローと呼んでいます。)にほとんどお任せしていて専らドライバー程度をするだけになっていたのですが、久しぶりにガッツリチェックイン対応をしたので書いてみようと思います。

◆宿泊名簿の記入とパスポートの撮影

まずは「Please cooperate for just a little bit」という私が2年前にグーグル先生の翻訳で覚えた言葉(今ではかなり英語は話せますが)を正しいのかどうかわかりませんがお伝えするのが私のチェックイン手続きの開始の合図です。「bit」という言葉は少し、とか、ちょっとだけという意味があるようで、私が好んで使います。

Please write this accommodation list.
And please show me all of yours passport.

この言い回しは何度も何度も練習した記憶があります(^^;

ここから滞在時の注意事項を10分くらいジョークを交えながら説明します。私のハウスルールについては「Immediate check-out」つまり即時チェックアウトの文言が入っているので、それはそれは真剣に聞いてくださいます。しかしながら、お話をする中で、私たちが地域との共生に重きを置いていることや、地域の皆さんとゲストをお迎えしていることを気付いてくれ、徐々に表情も緩み、暖かな気持ちになっていただいている様子です。

またお客様は民泊慣れしている人が多く。何故会うの?と聞かれることも非常に多いです。

そこでしっかりと、私たちのようにチェックインの時に会わないことは京都では違法であること。そして、それらの施設は防火、避難などゲストが滞在するに当たっての安心・安全な措置が取られていないケースがほとんどであることを説明します。そのほかにも、いわゆる民泊を経験してきたゲストにとっては、当社の施設の清潔感は飛びぬけて高いようです(どんなところに泊まってきたのか・・・)

◆チェックイン手続きの後のお客様の様子

左はシャンペー(上海)のゲスト、右はチリです。

チェックイン手続きが終わると、アイスブレイクが終わり、お互いの親交を深める時間や旅先のスポットの相談などなど様々なお話をします。嵐山で温泉に入りたい(最近は日本の公衆浴場についても興味深い体験の場となるようです)から、安く日本らしいお惣菜を変えるところは?など様々です。

この瞬間に出会えるゲストとの笑顔が、ホテルや旅館などの洗練された接客サービスでもなかなか出会えない、地元の人にもてなしてもらった!という、特別で、ですがアットホームな思い出づくりがお手伝いできる「ホスト」ならではの体験なのだろうと思います。

ゲストの素朴な笑顔に出会えた瞬間、世間では厳しい目で見られる事業ですが、この時だけは、本当にやってて良かったな~と思える瞬間です。「よし!次の目的地まで僕の車で送っていくよ!など、過剰なサービスを提供したくなる瞬間です(笑)」

それではまた。

 

AirbnbやBookingの稼働率を上げるには!?特に閑散期対策

皆さん こんにちはJPRESERVEの宮本です。

簡易宿所(ゲストハウス)をOPENできるとゴールのように思いがちですが、 いよいよここからが事業として成立するかのスタートラインです。

◆まず大切なのはハネムーン期間の存在を予め理解してオープン時期や価格戦略が必要

AirbnbやBooking.comなどには新規施設に対してのハネムーン期間が存在します。

どのようなものかと言うと、おおむね2週間、検索順位が飛躍的に向上します。 実はこれは非常に大切なことで、各サイトはレビュー、宿泊実績、価格という形で 検索順位が上下します。特筆すべきはレビューで、レビューが0であればどんなに 頑張っても検索順位は上げることはできません。結果的に価格をとんでもない状態に 下げて、半年くらい頑張り続けないといけない状態になります。

これがよく言われる、「予想より儲からない」「予定していた予約よりも入らない」 「プランニング会社だまされた」などとなるわけです。むろん、売り上げ保証型のサブリースなんかをした日には目が飛び出します。

このハネムーン期間は簡単に言うと京都の平均宿泊単価よりも思い切って下げること です。 通常の戸建てなら1万円を思い切って切ることが大事ですし、町屋タイプでも周辺 施設よりも5枚(5,000円)は下げたいところ。 また、京都市には絶対に予約が入る期間が存在します。それらを加味して、OPEN直後の 2か月まで価格戦略を決め、初日や2日目で予約が入らなければNG(検索順位が上位なので予約が入らないのはおかしい)と考えて、 すぐに料金をケアします。 初月2か月間の稼働率が90%に迫れば合格。 そこでレビューを半分。AirbnbとBooking.comの比率を半分づつにはしたいところですね。 3か月後は希望の価格を予め設定しておけば、OPEN2か月間のレビューの獲得具合によって 相応しい価格であればすぐに予約が入ってきます。 あなどってはいけないレビューの力! Airbnbなどでは5★が入った瞬間に検索順位が大きく上昇します。私の施設でも京都と 検索したときに一番上に表示されることもしばしばありました。

また、近隣の住民様からも予約はどう?などと聞かれることも多いのですが、当社はOPEN(許可受領日と同時に予約サイトOPEN)から約5日程度で最初のお客様を入れ、ほとんど途切れさせません。これは近隣の住民様も応援してくれていることもあって「やったね!」と盛り上がったりもします。

◆価格調整についてはベンチマークが基本

価格調整は、様々な代行会社様がメタデータなど統計データをもとにして価格算出しています。

ある程度の相場感はつかめるのかなと思いますが、果たして、個々に異なる性質を持つ、 簡易宿所に当てはまるのでしょうか?

答えはNoです。

お客様が服やデザートを選ぶ要素が簡易宿所にはたぶんにあります。

確かにホテルに4名、5名などの家族連れで泊まることを考えると、安いということは変えようの 無い事実ですが、近年、プライベートな環境で家族とゆっくりと過ごせるバケーションレンタルは 大きくお客様のとらえ方が変化してきています。 日本人のお客様に宿泊頂いた時の感想も「想像していた以上に品質が高く、ホテルに泊まるよりも 断然こっちが良い」という意見も良く耳にします。 ですので、価格の設定は、自分の施設の実績に大きな答えがあるということです。

簡単に答えを言うと、高い価格から設定し、徐々に下げていき、予約が入りやすい均衡点を シーズンを加味しながら見つけ出し、相場感を養うことです。一週間づつでOKだと思いますので、 是非取り組んでみていただければと思います。 メタデータやAirbnbのスマートプライシングなど、大きく損もするときもあれば 高すぎるケースもあります。 電気屋さんやスーパーさんも周辺価格調査は怠らないのは、隣に行くお客様を逃さないため。 簡易宿所でも同じことをやれば結果はついてきます。

◆6月、9月の大閑散期

京都市で簡易宿所を運営している人間にとって、上記6月9月は悪魔のような閑散期です。

できればOPEN時期としては避けたいシーズンです。 ここをいかに平常時通りに埋めるかが腕の見せ所ですね。 当社は、半年前からこのシーズンの対処を行っています。 簡易宿所が益々増えることと、新法民泊(住宅宿泊事業法)の施行で、激動の予感です。 当社の5月の予約状況と、6月9月の閑散期シーズンの予約です。

グリーンはAirbnbの予約、グレーに「/」が入っているものはBooking.comやExpedia、Agodaの予約です。 長期先の予約と直近はやはりBooking.comは非常に強いので大活躍ですね。 ここまで安定させるには苦労致しました。

それでは、また。

 

帳場での対面チェックイン

こんにちは。

JPRESEREVEの宮本です。

本日は、当社の特徴とも言える対面チェックインについてお知らせしようと思います。

京都市では、宿泊者が到着する日=チェックインの際には施設における玄関帳場(特例町屋は除く)で 宿泊者と対面し、宿泊名簿の記載とパスポート情報の取得が求められていることはご承知の通りです。

時代の流れでICTを活用したチェックインの動きや、京都駅などでチェックインカウンターを設けた 方法で行うことには京都市はアゲインストな立場をとっています。

私の物件では細路地の奥まった所にある施設も複数管理しているので、確かにそれは正しいかな と思う立場です。

というのは、絶対に迷ってしまい、近隣施設に訪問したり、通行中の人に道を聞いたり、 それは昼夜問わず発生している現状が京都市ではどこでも見られているからです。

私の施設においても、宿泊地でスタッフがお客様の到着を待ち、お出迎えをしておりました。

事前にマップを送っていても、Youtubeの道案内動画を送っても、どんなことをしても迷い、周辺住民様にご迷惑をおかけすることがありました。

このようなIT社会ですからGPSを活用すれば、誰でも家に到着できると思いますよね。。。

しかしながら、京都市内の住宅密集地では、GPSもなんのその、一切案内が正しくされない場所が 多々あります(というかほとんどがそうです)。登記簿の住所が、グーグルマップの住所と 大きく異なっているなどは本当に良くあるお話しです。 それに、周辺住民様とせっかく協議をして往来ルートを決めて、迷惑がかからないようにしても 結果的にそこを通らないなどの問題も起きてしまいます。

そこで当社は4月から、最寄り駅や、お客様が最初に交通機関で到着する場所で待ち合わせ、 施設まで案内することに致しました。

◆各施設の待合わせ場所の案内例

今の所は歩いている途中の会話のネタや、会話が弾まない時の沈黙に悩みながらもスタッフ一同 頑張っています(笑) こちらに統一することで、複雑多岐に渡る往来ルートの指定、Youtubeの動画などは不要となり。業務効率もUP? また、道路と私有地の境界などを説明し、敷地侵入予防について、あらかじめご説明できるので、安心です。

◆宿泊名簿

当社が利用しているオリジナル宿泊名簿。

一番下の空欄はスタッフが思い思いのことを書くスペースです。 「かわいかった!」などどうでもいいことが書かれている時もありますが、スタッフそれぞれがお客様に何か印象を持ち、 記憶にとどめることは大切ですね。何かあったときあのゲストはどんな人だったっけ?と他のスタッフにも引き継げます。