京都市内専門、簡易宿所専門「JPRESERVE」のブログ

こんにちは。

JPRESERVEの宮本です。

当社直営物件２号店（サブリースなどを含めると当社看板を掲げる施設は３件目）の簡易宿所許可手続きを開始しました。

場所は地下鉄十条駅すぐ近く。当社の１号店のすぐ近くです。

４月１４日に近隣へ住民様への挨拶回り（５０件ほど）を行いました。

４月１６日に町内会役員様や隣接家屋にお住まいの方を交えて小規模な説明会を開催させて頂きました。

（説明会会場イメージ/こちらは違う施設の際に行った場所です。今回は施設内で行いました。）

○近隣訪問、説明会の結果・・・

まず驚いたのは、近隣には大変多くの簡易宿所があり。昨年初頭の法改正後に近隣への周知が事業者には義務付けられ、最近条例化されもしました。そのような中、私が同町内へ初めて挨拶に来たとお喜び頂いたことです。やはり、近隣の御挨拶を行う際には最も気になるのが、私共の事業の風評（必ず良い物ではありません）で、皆様にご理解を頂くことから始まります。今回のように挨拶に行って好感をもたれるのは今までに数件しかありません。（１度はもともと運営されている簡易宿所の事業者変更で挨拶に行った時にありました。）

一番聞こえてくるのは旅行者が勝手に入って勝手に出て行くセルフ方式で誰も来ていない。ゴミの屋外投棄。明らかに道に迷っていてウロウロしている光景を頻繁に見る。施設前の清掃が行われず、近隣の住民で清掃を行っている等・・・。
マスコミでも問題として取り上げられることの全てが起こっているという現状でした。（最近はましになってきているのだとか）

町内会としても、今回を契機に、今後も増える民泊と町内の取り決めを進める経験として、文書や会議にできればしていきたいということでしたので、説明会のご提案と協定書の締結により、営業姿勢についてのお約束事を残す形をご提案させて頂きました。

★説明会で寄せられた御意見

隣接家屋への騒音を少しでも低減して欲しい⇒２重窓施工を予定しておりましたが、改めてお約束事として行うことと致しました。

いつどんな人が宿泊しているのか全くわからない漠然とした不安がある。⇒当社で活用しているウェルカムボードで地域が歓迎している気持ちを伝えることと、宿泊者の情報を明示する形ではどうかと提案させて頂き、設置させて頂くことと致しました。

その他、こちらの物件が抱えるバルコニー屋根の敷地越境など細かな御意見を頂きました。

（当社で活用しておりますウェルカムボードです。宿泊者の反響も非常に良いです！）

★４月１７日に看板を設置致しました。

本来であれば説明会などを告知するために利用するのですが、御挨拶開始から説明会まで２日程度でしたので、後追いになりましたが本日設置してきました。

いよいよこれから工事を行い、内装を作り込んで行きます！

こんにちは。

JPRESEREVEの宮本です。

昨日の京都市は強い強風と、時折スコールのような雨が降ったりやんだりと不安定な気候でしたね。

昨日は、夜２２：００にチェックインのお客様がいて、どうも心配でしたので、特別に車両で最寄り駅までお迎えに行くことにしました。（もちろん無料です）

夜遅くに京都の住宅密集地を当社スタッフ案内で歩いて来ることも心配で、雨、風などがひどい場合はお客様も、荷物も当社スタッフも宿に着くころにはびしょ濡れになるのは想像し易いことです。

それにもまして、このような気候の場合、大体がトラブルになります。

・宿のタオルをほとんど消費し、お風呂で使える清潔なタオルがなくなる。

・家に到着したときに、玄関、床、寝具類などはかなりのダメージを受ける。畳だとなおさらです。

・ケガ、風邪などは起こりやすいですし、特に小さなお子様がいる時などは安心できません。

昨日宿泊されたHarryさんは、半年前から計画された家族旅行。しかも、到着の一週間前に１歳６か月の子供さんが熱を出して旅行を取りやめるかWechatを通して相談も受けていました。４月のこのシーズンの直前キャンセルは大変痛いのですが、それ以上に心配で仕方ありませんでした。

そこで　当社の緊急車両(笑)

やっつけではありますが、京都駅八条西口の一般車乗降口で待ち合わせに切り変え、発見していただきやすいように張り紙を・・・

大変お恥ずかしいですが、このような対処を行っています。もしかすると、ご覧いただいた方もいらっしゃるかもしれませんが、このような張り紙をしてお迎えに行っているのは当社です・・・

タクシー代を払って来てもらうほうがコストもかからないのでいいのですが、トラブルがあるのは目に見えてしまいます。

お客様が最後までお宿にたどり着いて笑顔で旅路の疲れを初日にとってもらうのも大切な仕事だと考えています。

Harryさんは、今日、伏見稲荷に千本鳥居を見に行き、明日はチェックアウト後に西成へ行くのだそうです。西成は最近日本のダウンタウンとして価格も安く、海外の方から人気のスポットのようですね。次のお宿は西成のマンションで、自由に出入りしてOKで運営者とも会わないそう・・・、

私の子供と全く同じ月例のHao君（１歳６か月）が心配です。

テレビであのような大きな事件があっても、変わらないんですね。

それでは。また。

こんにちは。

JPRESEREVEの宮本です。

簡易宿所を開設する方にとって、許可を取るメリットの大きなポイントとして、国内外OTA（旅行サイト）へ掲載でき、AirbnbやHomeawayなどの民泊サイトよりも大きく単価向上が期待できるということがあげられるかと思います。

ひと昔前（ちょうど１年程度前）は許可を得た施設が少なく、京都市は重篤なホテル不足も相まって、強烈な価格上昇がありました。

Booking.comなどはホテルが無いので、どんどん、ホステル、簡易宿所へお客様がレベルを下げていきなんとか泊まれる場所を高いお金を払って確保するということもありました。

現在では、Airbnbなどはバケーションレンタルとしてプライベートな空間をグループで楽しめるブランディングが好走し、そして、提供される家も意匠ををこらしたものが多く、これまでの民泊サイトから１８０度、様変わりしてきています。

前置きが長くなりましたが、旅行サイト１社だけでは様々な国に総合的なリーチはできませんので、多くの代行会社がサイトコントローラーを利用し、多くのOTAと在庫（お部屋の空き）と価格を連動させて、面的にお客様接点を増やすことは当然の営みになりつつあります。

＝その中でも私ども代行会社が取る方針は大きく２つです

①てまいらずなどの国内OTAと海外OTAを連動させるもの（これがもっとも主流ですね）

②Airbnbからのical連動で、自在家、自在家経由Booking、Agoda　のパターンです。自在家経由Bookingはあまり強くないと言われています。そうだろうなと思って使ってはいません。Bookingが許可無し民泊を自在家経由で自社直接登録と同じように優位性を持たせることはありません。また、AirbnbとBookin.comはicalで連動しますが、Booking側のキャンペーンが打てないなど、デメリットも多くあります。

チャネルマネージャー（サイトコントローラー）の中でも唯一、民泊の最大手・Airbnbのコントロールが出来る「Beds24.com」の事を書きたいと思います。国内ではAirhostさんが唯一行っておりますが。当社はBed24にシフトしていこうと思っています。

コストは非常に安く、基本料金が１０００円程度（本当はユーロです）、１チャネル追加毎に１３０円程度。非常に安価です。

「Beds24.com」
https://www.beds24.com

町屋タイプ、ラグジュアリータイプなら一休などの高単価サイトを目指すので①の戦略でOKだと思いますが。

普通の戸建てをリノベーションした一般的なbnbですと、それは戦略がズレてきてしまいます。是非最適な方向をご検討されてみてはいかがでしょうか。

※Beds24は全部英語なんですよね。これがなかなか日本人には越えられない壁・・・なんでしょうね・・・。頑張ります！

皆様

こんにちは。

JPRESERVEの宮本です。

弊社の創業当時は私が毎日冷や汗をかきながらゲストの出迎えをしておりました。

最近ではフェロー（当社ではスタッフのことをフェローと呼んでいます。）にほとんどお任せしていて専らドライバー程度をするだけになっていたのですが、久しぶりにガッツリチェックイン対応をしたので書いてみようと思います。

◆宿泊名簿の記入とパスポートの撮影

まずは「Please cooperate for just a little bit」という私が２年前にグーグル先生の翻訳で覚えた言葉（今ではかなり英語は話せますが）を正しいのかどうかわかりませんがお伝えするのが私のチェックイン手続きの開始の合図です。「bit」という言葉は少し、とか、ちょっとだけという意味があるようで、私が好んで使います。

Please write this accommodation list.
And please show me all of yours passport.

この言い回しは何度も何度も練習した記憶があります(^^;

ここから滞在時の注意事項を１０分くらいジョークを交えながら説明します。私のハウスルールについては「Immediate check-out」つまり即時チェックアウトの文言が入っているので、それはそれは真剣に聞いてくださいます。しかしながら、お話をする中で、私たちが地域との共生に重きを置いていることや、地域の皆さんとゲストをお迎えしていることを気付いてくれ、徐々に表情も緩み、暖かな気持ちになっていただいている様子です。

またお客様は民泊慣れしている人が多く。何故会うの？と聞かれることも非常に多いです。

そこでしっかりと、私たちのようにチェックインの時に会わないことは京都では違法であること。そして、それらの施設は防火、避難などゲストが滞在するに当たっての安心・安全な措置が取られていないケースがほとんどであることを説明します。そのほかにも、いわゆる民泊を経験してきたゲストにとっては、当社の施設の清潔感は飛びぬけて高いようです（どんなところに泊まってきたのか・・・）

◆チェックイン手続きの後のお客様の様子

左はシャンペー（上海）のゲスト、右はチリです。

チェックイン手続きが終わると、アイスブレイクが終わり、お互いの親交を深める時間や旅先のスポットの相談などなど様々なお話をします。嵐山で温泉に入りたい（最近は日本の公衆浴場についても興味深い体験の場となるようです）から、安く日本らしいお惣菜を変えるところは？など様々です。

この瞬間に出会えるゲストとの笑顔が、ホテルや旅館などの洗練された接客サービスでもなかなか出会えない、地元の人にもてなしてもらった！という、特別で、ですがアットホームな思い出づくりがお手伝いできる「ホスト」ならではの体験なのだろうと思います。

ゲストの素朴な笑顔に出会えた瞬間、世間では厳しい目で見られる事業ですが、この時だけは、本当にやってて良かったな～と思える瞬間です。「よし！次の目的地まで僕の車で送っていくよ！など、過剰なサービスを提供したくなる瞬間です(笑)」

それではまた。

皆さん こんにちはJPRESERVEの宮本です。

簡易宿所（ゲストハウス）をOPENできるとゴールのように思いがちですが、 いよいよここからが事業として成立するかのスタートラインです。

◆まず大切なのはハネムーン期間の存在を予め理解してオープン時期や価格戦略が必要

AirbnbやBooking.comなどには新規施設に対してのハネムーン期間が存在します。

どのようなものかと言うと、おおむね２週間、検索順位が飛躍的に向上します。 実はこれは非常に大切なことで、各サイトはレビュー、宿泊実績、価格という形で 検索順位が上下します。特筆すべきはレビューで、レビューが０であればどんなに 頑張っても検索順位は上げることはできません。結果的に価格をとんでもない状態に 下げて、半年くらい頑張り続けないといけない状態になります。

これがよく言われる、「予想より儲からない」「予定していた予約よりも入らない」 「プランニング会社だまされた」などとなるわけです。むろん、売り上げ保証型のサブリースなんかをした日には目が飛び出します。

このハネムーン期間は簡単に言うと京都の平均宿泊単価よりも思い切って下げること です。 通常の戸建てなら１万円を思い切って切ることが大事ですし、町屋タイプでも周辺 施設よりも５枚（5,000円）は下げたいところ。 また、京都市には絶対に予約が入る期間が存在します。それらを加味して、OPEN直後の ２か月まで価格戦略を決め、初日や２日目で予約が入らなければNG（検索順位が上位なので予約が入らないのはおかしい）と考えて、 すぐに料金をケアします。 初月２か月間の稼働率が９０％に迫れば合格。 そこでレビューを半分。AirbnbとBooking.comの比率を半分づつにはしたいところですね。 ３か月後は希望の価格を予め設定しておけば、OPEN２か月間のレビューの獲得具合によって 相応しい価格であればすぐに予約が入ってきます。 あなどってはいけないレビューの力！ Airbnbなどでは５★が入った瞬間に検索順位が大きく上昇します。私の施設でも京都と 検索したときに一番上に表示されることもしばしばありました。

また、近隣の住民様からも予約はどう？などと聞かれることも多いのですが、当社はOPEN（許可受領日と同時に予約サイトOPEN）から約５日程度で最初のお客様を入れ、ほとんど途切れさせません。これは近隣の住民様も応援してくれていることもあって「やったね！」と盛り上がったりもします。

◆価格調整についてはベンチマークが基本

価格調整は、様々な代行会社様がメタデータなど統計データをもとにして価格算出しています。

ある程度の相場感はつかめるのかなと思いますが、果たして、個々に異なる性質を持つ、 簡易宿所に当てはまるのでしょうか？

答えはNoです。

お客様が服やデザートを選ぶ要素が簡易宿所にはたぶんにあります。

確かにホテルに４名、５名などの家族連れで泊まることを考えると、安いということは変えようの 無い事実ですが、近年、プライベートな環境で家族とゆっくりと過ごせるバケーションレンタルは 大きくお客様のとらえ方が変化してきています。 日本人のお客様に宿泊頂いた時の感想も「想像していた以上に品質が高く、ホテルに泊まるよりも 断然こっちが良い」という意見も良く耳にします。 ですので、価格の設定は、自分の施設の実績に大きな答えがあるということです。

簡単に答えを言うと、高い価格から設定し、徐々に下げていき、予約が入りやすい均衡点を シーズンを加味しながら見つけ出し、相場感を養うことです。一週間づつでOKだと思いますので、 是非取り組んでみていただければと思います。 メタデータやAirbnbのスマートプライシングなど、大きく損もするときもあれば 高すぎるケースもあります。 電気屋さんやスーパーさんも周辺価格調査は怠らないのは、隣に行くお客様を逃さないため。 簡易宿所でも同じことをやれば結果はついてきます。

◆６月、９月の大閑散期

京都市で簡易宿所を運営している人間にとって、上記６月９月は悪魔のような閑散期です。

できればOPEN時期としては避けたいシーズンです。 ここをいかに平常時通りに埋めるかが腕の見せ所ですね。 当社は、半年前からこのシーズンの対処を行っています。 簡易宿所が益々増えることと、新法民泊（住宅宿泊事業法）の施行で、激動の予感です。 当社の５月の予約状況と、６月９月の閑散期シーズンの予約です。

グリーンはAirbnbの予約、グレーに「/」が入っているものはBooking.comやExpedia、Agodaの予約です。 長期先の予約と直近はやはりBooking.comは非常に強いので大活躍ですね。 ここまで安定させるには苦労致しました。

それでは、また。

こんにちは。

JPRESEREVEの宮本です。

本日は、当社の特徴とも言える対面チェックインについてお知らせしようと思います。

京都市では、宿泊者が到着する日＝チェックインの際には施設における玄関帳場（特例町屋は除く）で 宿泊者と対面し、宿泊名簿の記載とパスポート情報の取得が求められていることはご承知の通りです。

時代の流れでICTを活用したチェックインの動きや、京都駅などでチェックインカウンターを設けた 方法で行うことには京都市はアゲインストな立場をとっています。

私の物件では細路地の奥まった所にある施設も複数管理しているので、確かにそれは正しいかな と思う立場です。

というのは、絶対に迷ってしまい、近隣施設に訪問したり、通行中の人に道を聞いたり、 それは昼夜問わず発生している現状が京都市ではどこでも見られているからです。

私の施設においても、宿泊地でスタッフがお客様の到着を待ち、お出迎えをしておりました。

事前にマップを送っていても、Youtubeの道案内動画を送っても、どんなことをしても迷い、周辺住民様にご迷惑をおかけすることがありました。

このようなIT社会ですからGPSを活用すれば、誰でも家に到着できると思いますよね。。。

しかしながら、京都市内の住宅密集地では、GPSもなんのその、一切案内が正しくされない場所が 多々あります（というかほとんどがそうです）。登記簿の住所が、グーグルマップの住所と 大きく異なっているなどは本当に良くあるお話しです。 それに、周辺住民様とせっかく協議をして往来ルートを決めて、迷惑がかからないようにしても 結果的にそこを通らないなどの問題も起きてしまいます。

そこで当社は４月から、最寄り駅や、お客様が最初に交通機関で到着する場所で待ち合わせ、 施設まで案内することに致しました。

◆各施設の待合わせ場所の案内例

今の所は歩いている途中の会話のネタや、会話が弾まない時の沈黙に悩みながらもスタッフ一同 頑張っています(笑) こちらに統一することで、複雑多岐に渡る往来ルートの指定、Youtubeの動画などは不要となり。業務効率もUP？ また、道路と私有地の境界などを説明し、敷地侵入予防について、あらかじめご説明できるので、安心です。

◆宿泊名簿

当社が利用しているオリジナル宿泊名簿。

一番下の空欄はスタッフが思い思いのことを書くスペースです。 「かわいかった！」などどうでもいいことが書かれている時もありますが、スタッフそれぞれがお客様に何か印象を持ち、 記憶にとどめることは大切ですね。何かあったときあのゲストはどんな人だったっけ？と他のスタッフにも引き継げます。

皆様こんにちは。 JPRESERVEの宮本です。

本日は簡易宿所を開設するにあたっての工事を御紹介したいと思います。

簡易宿所を開設する目的で色々とお調べされると帳場と消防工事が必要なことは多くの方がご存知のことと思います。

本日御紹介するのは防音工事です。

通称ピアノルームと呼ばれる完全防音ルームは、習い事をされるお子様をお持ちの方などで ご自宅に施行されるケースがあるかと思います。 京都市では、非常に密接した建設が行われており、中には連棟と呼ばれる「御隣のご自宅と壁１枚」というような 日頃の生活においても双方の気遣いが必要な住宅も数多く残っています。

（個人的には京都のお隣同士の気遣いや、地域コミュニティの発達は、これらの思いやりから生まれてきたのではないかと思います。）

お話しは変わりますが、簡易宿所を開設する際に、このような通常の生活においても気遣いが必要な住宅を改装するケースがあります。 やはり近隣にお住まいになられる方がご心配されるのは滞在者の音の問題です。 当社は厳しい滞在ルールにご協力頂いておりますが、通常の生活音も漏れてしまう状況では滞在者も御隣に住む方にとっても 気遣いが必要になってしまいます。 そのような際に当社では近隣にお住まいの方と協議を行い、防音施工を行うこともございます。

これらの取組みも営業開始してからでは、なかなか手が施せませんので、改装の最初の段階で行いたいですね！ これらの防音工事には耐火性を高める効果もあり、もしもの際に、消防車が到着するまで近隣への類焼を持ちこたえる効果も高まります。

◆防音壁工事の様子

遮音シートを壁に貼り、そこに胴縁と呼ばれる木を格子状に入れて空間を作ります。

その上に耐火性石膏ボードを貼り、目張りをコーキング剤でしっかりと塞ぎます。

◆壁紙

せっかく耐火性の石膏ボードを貼るのですから防炎壁紙を選びたい所ですね。

皆様

はじめましてJPRESERVEの宮本です。
昨日から弊社ホームページがようやくOPEN致しました。
掲載情報からお伝えできないことをこちらからお伝えしていきたいと思います。

本日は当社がもっとも運営物件をかかえる、京都市南区のことを記載したいと思います。

南区の東九条、西九条に私共の簡易宿所は多数集中しておりますが、実はのこのエリアには知られざる春の伝統行事があります。
稲荷祭りというお祭りで、伏見区にある伏見稲荷（お稲荷さん）の氏子地域になります。
例年４月の末から、氏子地域では神様をお迎えしてのお祭りが始まります。御神輿も町を練り歩きます！
京都の御神輿は他の御神輿と違って、神さまを宿らせるため、上に乗ったり、背中を向けたりなどが出来ないなどの特長があります。

町のいたるところに貼られている御献酒の張り紙は、お祭りでお酒を一つ飲んで頂ける程度の御寄附を行った印です。
町の皆さんによって永きにわたって支えてきたお祭りです。

当社も町内会様より多くのお声がけを頂き、お祭りに参加させて頂く予定です。

４月２９日　１３：００～
御神輿が八条口の伏見稲荷大社御旅所から出られます。
近隣周辺が通行規制となり、勇壮な御神輿が練り歩きます。

当社は宿泊中のゲストにお声がけして皆で見に行きたいと思っています。

◆御献酒のお札です

…すこしでも良いお祭りにしていただければ★

◆伏見稲荷大社御旅所　奉安殿

ここから御神輿が５台出て参ります！勇壮な出社が見れます。 ４月２９日　１３：００～スタートです。