AirbnbやBookingの稼働率を上げるには!?特に閑散期対策

皆さん こんにちはJPRESERVEの宮本です。

簡易宿所(ゲストハウス)をOPENできるとゴールのように思いがちですが、 いよいよここからが事業として成立するかのスタートラインです。

◆まず大切なのはハネムーン期間の存在を予め理解してオープン時期や価格戦略が必要

AirbnbやBooking.comなどには新規施設に対してのハネムーン期間が存在します。

どのようなものかと言うと、おおむね2週間、検索順位が飛躍的に向上します。 実はこれは非常に大切なことで、各サイトはレビュー、宿泊実績、価格という形で 検索順位が上下します。特筆すべきはレビューで、レビューが0であればどんなに 頑張っても検索順位は上げることはできません。結果的に価格をとんでもない状態に 下げて、半年くらい頑張り続けないといけない状態になります。

これがよく言われる、「予想より儲からない」「予定していた予約よりも入らない」 「プランニング会社だまされた」などとなるわけです。むろん、売り上げ保証型のサブリースなんかをした日には目が飛び出します。

このハネムーン期間は簡単に言うと京都の平均宿泊単価よりも思い切って下げること です。 通常の戸建てなら1万円を思い切って切ることが大事ですし、町屋タイプでも周辺 施設よりも5枚(5,000円)は下げたいところ。 また、京都市には絶対に予約が入る期間が存在します。それらを加味して、OPEN直後の 2か月まで価格戦略を決め、初日や2日目で予約が入らなければNG(検索順位が上位なので予約が入らないのはおかしい)と考えて、 すぐに料金をケアします。 初月2か月間の稼働率が90%に迫れば合格。 そこでレビューを半分。AirbnbとBooking.comの比率を半分づつにはしたいところですね。 3か月後は希望の価格を予め設定しておけば、OPEN2か月間のレビューの獲得具合によって 相応しい価格であればすぐに予約が入ってきます。 あなどってはいけないレビューの力! Airbnbなどでは5★が入った瞬間に検索順位が大きく上昇します。私の施設でも京都と 検索したときに一番上に表示されることもしばしばありました。

また、近隣の住民様からも予約はどう?などと聞かれることも多いのですが、当社はOPEN(許可受領日と同時に予約サイトOPEN)から約5日程度で最初のお客様を入れ、ほとんど途切れさせません。これは近隣の住民様も応援してくれていることもあって「やったね!」と盛り上がったりもします。

◆価格調整についてはベンチマークが基本

価格調整は、様々な代行会社様がメタデータなど統計データをもとにして価格算出しています。

ある程度の相場感はつかめるのかなと思いますが、果たして、個々に異なる性質を持つ、 簡易宿所に当てはまるのでしょうか?

答えはNoです。

お客様が服やデザートを選ぶ要素が簡易宿所にはたぶんにあります。

確かにホテルに4名、5名などの家族連れで泊まることを考えると、安いということは変えようの 無い事実ですが、近年、プライベートな環境で家族とゆっくりと過ごせるバケーションレンタルは 大きくお客様のとらえ方が変化してきています。 日本人のお客様に宿泊頂いた時の感想も「想像していた以上に品質が高く、ホテルに泊まるよりも 断然こっちが良い」という意見も良く耳にします。 ですので、価格の設定は、自分の施設の実績に大きな答えがあるということです。

簡単に答えを言うと、高い価格から設定し、徐々に下げていき、予約が入りやすい均衡点を シーズンを加味しながら見つけ出し、相場感を養うことです。一週間づつでOKだと思いますので、 是非取り組んでみていただければと思います。 メタデータやAirbnbのスマートプライシングなど、大きく損もするときもあれば 高すぎるケースもあります。 電気屋さんやスーパーさんも周辺価格調査は怠らないのは、隣に行くお客様を逃さないため。 簡易宿所でも同じことをやれば結果はついてきます。

◆6月、9月の大閑散期

京都市で簡易宿所を運営している人間にとって、上記6月9月は悪魔のような閑散期です。

できればOPEN時期としては避けたいシーズンです。 ここをいかに平常時通りに埋めるかが腕の見せ所ですね。 当社は、半年前からこのシーズンの対処を行っています。 簡易宿所が益々増えることと、新法民泊(住宅宿泊事業法)の施行で、激動の予感です。 当社の5月の予約状況と、6月9月の閑散期シーズンの予約です。

グリーンはAirbnbの予約、グレーに「/」が入っているものはBooking.comやExpedia、Agodaの予約です。 長期先の予約と直近はやはりBooking.comは非常に強いので大活躍ですね。 ここまで安定させるには苦労致しました。

それでは、また。

 

帳場での対面チェックイン

こんにちは。

JPRESEREVEの宮本です。

本日は、当社の特徴とも言える対面チェックインについてお知らせしようと思います。

京都市では、宿泊者が到着する日=チェックインの際には施設における玄関帳場(特例町屋は除く)で 宿泊者と対面し、宿泊名簿の記載とパスポート情報の取得が求められていることはご承知の通りです。

時代の流れでICTを活用したチェックインの動きや、京都駅などでチェックインカウンターを設けた 方法で行うことには京都市はアゲインストな立場をとっています。

私の物件では細路地の奥まった所にある施設も複数管理しているので、確かにそれは正しいかな と思う立場です。

というのは、絶対に迷ってしまい、近隣施設に訪問したり、通行中の人に道を聞いたり、 それは昼夜問わず発生している現状が京都市ではどこでも見られているからです。

私の施設においても、宿泊地でスタッフがお客様の到着を待ち、お出迎えをしておりました。

事前にマップを送っていても、Youtubeの道案内動画を送っても、どんなことをしても迷い、周辺住民様にご迷惑をおかけすることがありました。

このようなIT社会ですからGPSを活用すれば、誰でも家に到着できると思いますよね。。。

しかしながら、京都市内の住宅密集地では、GPSもなんのその、一切案内が正しくされない場所が 多々あります(というかほとんどがそうです)。登記簿の住所が、グーグルマップの住所と 大きく異なっているなどは本当に良くあるお話しです。 それに、周辺住民様とせっかく協議をして往来ルートを決めて、迷惑がかからないようにしても 結果的にそこを通らないなどの問題も起きてしまいます。

そこで当社は4月から、最寄り駅や、お客様が最初に交通機関で到着する場所で待ち合わせ、 施設まで案内することに致しました。

◆各施設の待合わせ場所の案内例

今の所は歩いている途中の会話のネタや、会話が弾まない時の沈黙に悩みながらもスタッフ一同 頑張っています(笑) こちらに統一することで、複雑多岐に渡る往来ルートの指定、Youtubeの動画などは不要となり。業務効率もUP? また、道路と私有地の境界などを説明し、敷地侵入予防について、あらかじめご説明できるので、安心です。

◆宿泊名簿

当社が利用しているオリジナル宿泊名簿。

一番下の空欄はスタッフが思い思いのことを書くスペースです。 「かわいかった!」などどうでもいいことが書かれている時もありますが、スタッフそれぞれがお客様に何か印象を持ち、 記憶にとどめることは大切ですね。何かあったときあのゲストはどんな人だったっけ?と他のスタッフにも引き継げます。

簡易宿所に必要な工事は帳場と消防設備だけ?

皆様こんにちは。 JPRESERVEの宮本です。

本日は簡易宿所を開設するにあたっての工事を御紹介したいと思います。

簡易宿所を開設する目的で色々とお調べされると帳場と消防工事が必要なことは多くの方がご存知のことと思います。

本日御紹介するのは防音工事です。

通称ピアノルームと呼ばれる完全防音ルームは、習い事をされるお子様をお持ちの方などで ご自宅に施行されるケースがあるかと思います。 京都市では、非常に密接した建設が行われており、中には連棟と呼ばれる「御隣のご自宅と壁1枚」というような 日頃の生活においても双方の気遣いが必要な住宅も数多く残っています。

(個人的には京都のお隣同士の気遣いや、地域コミュニティの発達は、これらの思いやりから生まれてきたのではないかと思います。)

お話しは変わりますが、簡易宿所を開設する際に、このような通常の生活においても気遣いが必要な住宅を改装するケースがあります。 やはり近隣にお住まいになられる方がご心配されるのは滞在者の音の問題です。 当社は厳しい滞在ルールにご協力頂いておりますが、通常の生活音も漏れてしまう状況では滞在者も御隣に住む方にとっても 気遣いが必要になってしまいます。 そのような際に当社では近隣にお住まいの方と協議を行い、防音施工を行うこともございます。

これらの取組みも営業開始してからでは、なかなか手が施せませんので、改装の最初の段階で行いたいですね! これらの防音工事には耐火性を高める効果もあり、もしもの際に、消防車が到着するまで近隣への類焼を持ちこたえる効果も高まります。

◆防音壁工事の様子

  

遮音シートを壁に貼り、そこに胴縁と呼ばれる木を格子状に入れて空間を作ります。

その上に耐火性石膏ボードを貼り、目張りをコーキング剤でしっかりと塞ぎます。

◆壁紙

せっかく耐火性の石膏ボードを貼るのですから防炎壁紙を選びたい所ですね。

稲荷祭り2018

皆様

はじめましてJPRESERVEの宮本です。
昨日から弊社ホームページがようやくOPEN致しました。
掲載情報からお伝えできないことをこちらからお伝えしていきたいと思います。

本日は当社がもっとも運営物件をかかえる、京都市南区のことを記載したいと思います。

南区の東九条、西九条に私共の簡易宿所は多数集中しておりますが、実はのこのエリアには知られざる春の伝統行事があります。
稲荷祭りというお祭りで、伏見区にある伏見稲荷(お稲荷さん)の氏子地域になります。
例年4月の末から、氏子地域では神様をお迎えしてのお祭りが始まります。御神輿も町を練り歩きます!
京都の御神輿は他の御神輿と違って、神さまを宿らせるため、上に乗ったり、背中を向けたりなどが出来ないなどの特長があります。

町のいたるところに貼られている御献酒の張り紙は、お祭りでお酒を一つ飲んで頂ける程度の御寄附を行った印です。
町の皆さんによって永きにわたって支えてきたお祭りです。

当社も町内会様より多くのお声がけを頂き、お祭りに参加させて頂く予定です。

4月29日 13:00~
御神輿が八条口の伏見稲荷大社御旅所から出られます。
近隣周辺が通行規制となり、勇壮な御神輿が練り歩きます。

当社は宿泊中のゲストにお声がけして皆で見に行きたいと思っています。

◆御献酒のお札です

…すこしでも良いお祭りにしていただければ★

 

◆伏見稲荷大社御旅所 奉安殿

ここから御神輿が5台出て参ります!勇壮な出社が見れます。 4月29日 13:00~スタートです。

〒601-8416 京都府京都市南区西九条池ノ内町98